Fiscalità immobiliare in Italia anche per acquirente straniero e la Flat Tax

Queste sono le domande che normalmente si fa un cliente straniero prima di comprare un immobile in Italia.
Perche' l'Italia e' si bellissima ,ma e' anche terribilmente complicata.

Primo passaggio imprescindibile, la richiesta del Codice Fiscale  rilasciato dall'Agenzia delle Entrate compilando un modulo che si chiama AA4/B.
Apertura di un Conto Corrente 

Quali condizioni per uno straniero che vuole acquistare casa in Italia?
Gli stranieri devono soddisfare le seguenti condizioni:
Stranieri soggiornanti in Italia. In questo caso è richiesto il permesso di soggiorno o la carta di soggiorno. ...
Stranieri non regolarmente soggiornanti in Italia. ...
Soggetto cittadino comunitario o appartenente a Paesi dello SEE.

La procedura di acquisto da seguire per comprare casa in Italia

• La proposta di acquisto dell’immobile
• E' una offerta irrevocabile che contiene i punti principali termini della transazione tra venditore ed acquirente.
• in particolare ai seguenti elementi:
• Nome e cognome e dati anagrafici delle parti;
• Copia documenti di riconoscimento;
• Descrizione dell’immobile;
• Estremi catastali;
• Anno di costruzione;
• Conformità urbanistiche;
• Abitabilità;
• Il prezzo concordato;
• Le modalità di pagamento, una caparra confirmatoria ( 5/10.000 € , anche se non esiste una norma )
• Date per gli steep successivi: contratto preliminare di vendita ;Atto Notarile di acquisto

La proposta di acquisto come del resto il preliminare sono soggetti a registrazione presso gli uffici preposti.

Stipulazione del contratto preliminare di vendita
Si tratta di un accordo preliminare all’acquisto con il quale l'acquirente si impegna formalmente. Infatti, nel contratto è previsto solitamente il versamento di una caparra confirmatoria. Si tratta di un importo che nella maggior parte dei casi varia tra il 20% e il 30% del valore dell’immobile.
Il contratto preliminare ( compromesso ) deve essere obbligatoriamente una forma scritta. Esso deve contenere tutte le condizioni elencate dalle parti nella proposta di acquisto. Esso, sostanzialmente, ha l’obiettivo di obbligare le parti a trasferire la titolarità dell’immobile in un determinato periodo di tempo.

Stipulazione dell'Atto Notarile di acquisto
Il contratto definitivo di vendita è il rogito notarile. Atto stilato alla presenza di un notaio, che dopo aver dato lettura dello stesso e invitato le parti a sottoscrivere l’atto, effettuerà le trascrizioni di rito.
Il notaio, nella qualità di pubblico ufficiale è tenuto a traferire le informazioni inerenti la compravendita agli organi statali competenti ed all’Ufficio Catasto ai fini della registrazione.
Se non si conosce la lingua, si puo' richiedere o la presenza di un traduttore del tribunale o una copia dell'atto nella lingua d'origine ( di norma lo si paga ) 

Quali sono le imposte legate all’acquisto di un immobile abitativo in Italia?
Se, il venditore è un privato:

• Imposta di registro 9% del valore catastale dell'immobile con un importo minimo di 1000 euro
• Imposta catastale 50€
• Imposte ipotecaria 50€

Venditore impresa di costruzioni o immobiliare:

• Acquisto di Immobili abitativi: sono assoggettate ad Iva con applicazione dell’aliquota del 10% degli importi fatturati
• imposta di registro nella misura fissa di 200 euro 
• ipotecaria nella misura fissa di 200 euro 
• catastale nella misura fissa di 200 euro 
• Se l’abitazione rientra nella categoria “abitazioni di lusso” ( A/1 abitazioni signorili, A7 abitazioni in villa; abitazioni in castelli o abitazioni storiche di pregio)  l’Iva è fissata al 22%.

Acquistare casa da un costruttore ha altre specificità a vantaggio dell’acquirente: il costruttore deve sottoscrivere all’atto del preliminare, che è molto rigoroso e particolarmente disciplinato, una garanzia fideiussoria che copra le somme anticipate o da anticipare fino all’atto di rogito; Inoltre il costruttore deve stipulare un’assicurazione che indennizzi l’acquirente in caso di danni causati da gravi errori di costruzione per i 10 anni successivi all’acquisto.

Le imposte indirette legate all’acquisto di casa in Italia
Attualmente le imposte indirette che gravano sul proprietario di un immobile in Italia sono le seguenti:

• IMU e/o TASI: è l’imposta municipale unica dovuta da chi possiede un immobile, ad eccezione delle abitazioni principali non di lusso, per le quali non è dovuta.
• TARI: è la tassa sui rifiuti, a carico di coloro che di fatto utilizzano l’immobile a titolo sia oneroso che gratuito.

Le imposte indirette legate all’applicazione di imposte patrimoniali per l’acquisto di casa in Italia

Quali i consigli per ridurre la tassazione se vuoi comprare casa in Italia?
Esistono e sono legati alla residenza sul suolo italiano. Per questo serve una consulenza ad hoc e un valido agente immobiliare è indispensabile per non commettere errori.

Seconde case nuove e green: come funziona il bonus per detrarre l’Iva al 50%

la detrazione per gli acquisti di abitazioni in classe energetica A e B effettuati entro il 31 dicembre 2023 del 50 per cento dell’Iva, «ripartita in dieci quote costanti nel periodo d’imposta in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi». Da tutto questo si deduce che:
1) l’agevolazione si applica anche alle seconde case, non essendovi un’esplicita limitazione dell’applicabilità, come del resto non c’era nel precedente provvedimento;

2) che non c’è un dimezzamento dell’imposta, ma un’agevolazione il cui meccanismo è analogo a quello del bonus ristrutturazione: si recupera il 5% dell’Iva spesa, fino a capienza, per dieci anni;

3) i soldi dati in acconto prima dell’entrata in vigore della legge di Bilancio 2023 non rientrano nell’agevolazione, perché analogamente a quanto succede per gli altri bonus si applica il criterio di cassa.

Flat Tax modus e caratteristiche 
 

La Flat Tax: L'Attrattiva Fiscale per i Paperoni Stranieri**

L'Italia si è guadagnata l'attenzione dei super ricchi grazie alla tassa forfettaria da 100 mila euro, comunemente conosciuta come Flat Tax, introdotta nel 2017. Nel 2021, quasi mille paperoni stranieri hanno scelto di trasferirsi e stabilire la loro residenza nel nostro Paese, portando con sé circa 300 familiari. Un numero che si è raddoppiato rispetto all'anno precedente. Nel primo anno di applicazione, nel 2017, i nuovi contribuenti residenti erano 99. Nel corso del 2021, hanno contribuito con 108 milioni di euro alle casse dello Stato, aderendo a questo regime agevolato, senza tener conto di altre tasse e dell'indotto generato dagli acquisti e consumi.

### Come Funziona

Questa opzione, particolarmente vantaggiosa per i redditi superiori a 300 mila euro, è stata introdotta nella legge di bilancio del 2016 dal governo Renzi con l'obiettivo di attirare in Italia individui con patrimoni consistenti, in modo che, attraverso l'acquisto di immobili e grandi spese, contribuiscano a sostenere l'economia nazionale. 

Secondo questa norma, il nuovo residente (che può essere anche un italiano che ha vissuto fuori dai confini per almeno 9 dei precedenti 10 anni) può optare per il pagamento di un'impresa forfettaria annuale di 100 mila euro, sostituendo l'Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche (Irpef) sui redditi prodotti in altri 
Paesi, senza alcun vincolo riguardo all'attività lavorativa e al guadagno. Inoltre, ogni membro della famiglia, senza obbligo, verserà 25 mila euro, comprensivi dell'esenzione dall'imposta di donazione e successione per i beni situati all'estero e dall'obbligo di monitoraggio fiscale. Questo regime ha una durata massima di 15 anni ed è revocabile in qualsiasi momento senza costi aggiuntivi.

### Impatto Economico

Il gettito indotto e indiretto è più difficile da stimare, ma i relativi volumi appaiono tutt'altro che trascurabili. Nel 2020, i redditi di fonte italiana dei ricchi nuovi residenti, completamente tassati in Italia (con aliquote Irpef che raggiungono il 43% più addizionali), ammontavano a circa 100 milioni di euro. Va considerato anche lo stimolo all'economia in termini di consumi (e relative imposte come l'Iva), investimenti (mobiliari e immobiliari e relative imposte di registro) e la costituzione (e tassazione) di branch italiane di società, fondi e gruppi multinazionali. Inoltre, alcuni dei neo-residenti privi di cittadinanza europea necessitano di un visto di ingresso per trasferirsi e soggiornare regolarmente in Italia, optando spesso per il rilascio di un cosiddetto visto investitori (investor visa), emesso a fronte di un investimento pari ad almeno 2 milioni di euro in titoli del debito pubblico italiano o almeno 500 mila euro in società costituite ed operanti in Italia (250 mila in caso di investimenti in start-up).